【案情简介】被执行人蒋显东、周知云系夫妻，2002年周知云取得了祁东县洪桥镇青山路茂源别墅区一块国有土地使用权，并办理了祁国用（2002）字第1546号国有土地使用权证，尔后在这块土地上建造了别墅一栋，2007年祁东县国土资源局将周知云的土地使用权变更为（2007）第1911号国有土地使用权证。被执行人蒋显东因办厂缺少资金，于2006年8月30日与周知云共同向案外人周言秀借款300,000元，2008年8月31日又借70,000元共计370,000元，均出具了借条，并约定了借款利息。2009年7月3日，被执行人周知云、蒋显东与案外人周言秀达成房地产买卖协议，周知云、蒋显东将该别墅（祁国用（2007）第1911号国有土地使用权证，占地面积494m²，建筑面积600m²）以660,000元的价格出卖给案外人周言秀，并约定在土地使用权办理过户手续后，所有款项一次性结清。合同签订后，案外人周言秀即用蒋显东、周知云所借的370000元借款抵付购房款，并于2009年7月9日分两次支付了全部购房款。次日，周知云与周言秀到祁东县国土资源局签订了土地使用权变更合同书，并由周知云提出土地使用权变更申请。事后,祁东县国土资源局派员到现场进行了勘验、丈量，在宗地图上已注明该宗土地使用权的权利人为周言秀。2009年7月20日，周言秀按照祁东县国土资源局的要求补交了土地出让金39,580元。祁东县国土资源局办理了相关的审批手续，相关的办证人员和审批人员均在土地登记审批表上签了字，2009年7月22日，主管祁东县国土工作的副县长周艳春也在审批表上签了字“同意发证”，因此，案外人取得了该宗土地使用权变更登记的核准。2009年7月21日，申请执行人周勇因与被执人蒋显东、周知云民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全，要求查封该栋房屋，本院依法作出裁定后，于同月22日立案执行。2009年7月22日，本院执行人员在向祁东县国土资源局送达协助执行通知和民事裁定书时，祁东县国土资源局的工作人员告知该房屋“办证所有程序已走完，办证费用已交齐，但证未发出”，并在送达回证上予以说明。案外人周言秀于2009年7月23日以查封的房屋属己所有为由提出书面异议，2009年7月30日，本院以案外人周言秀与被执行人蒋显东、周知云虽签订了房地产转让协议，但未办理房屋变更登记，不发生效力，而裁定驳回案外人的异议。2009年9月26日，案外人周言秀再次向本院提出书面异议，请求中止对标的物的执行。

【法院裁定】为维护案外人的合法权益，本院对案外人提供的证据进行了执行听证，经审理认为，案外人周言秀与被执行人蒋显东、周知云之间原存在有借款关系，2009年7月3日，双方签订房地产转让协议后，案外人将全部购房款支付了被执行人。2009年7月10日，双方又到祁东县国土资源局办理土地使用权变更登记手续，案外人补交了相应的土地出让金，经过了一定的审批手续，2009年7月22日在本院向祁东县国土资源局送达协助执行通知书和民事裁定书时，祁东县国土资源局对该土地使用权已核准变更登记，且周知云的祁国用（2007）第1911号国有土地使用权证已被祁东县国土资源局予以注销，虽然案外人周言秀当时未取得该土地使用权证，但并不影响该土地使用权的转移。因此，案外人周言秀提出该房屋属己所有，要求对该标的中止执行的异议理由成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，作出裁定：中止对被执行人蒋显东、周知云所有的座落在祁东县洪桥镇青山路茂源别墅区别墅一栋[国有土地使用权证原为祁国用（2002）字第1546号，现为祁国用（2007）第1911号]的执行。

【法官评析】本案争议的焦点有两个，一是该房屋的产权是否转移，二是适用法律问题。纵观本案的案情，案外人周言秀按照县国土局的要求补交了相应的土地出让金，于2009年7月22日已办理好土地使用权变更登记，国土局的所有经办人员及主管全县国土工作的副县长均在土地使用权变更登记表上签了字，在人民法院向国土局送达协助执行通知书时，所有的审批手续均已办完，只是土地使用权证未发出，案外人未取得土地使用权证，并不影响房屋产权的转移。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款的规定：查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施，因此，目前只能中止对该标的执行，不得对本案标的物实施处分性措施。二是适用法律问题，在执行过程中的裁定，只解决程序问题，不解决实体问题，因此只能适用程序法，不能适用实体法，就即使适用实体法处理案件，也只能适用实体法中的相关程序规范，不能适用实体规范作出裁定。对与本案相关问题的处理。

1、关于本案执行标的的处理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。依该条法律规定，案外人的异议理由成立，人民法院就应裁定中止对标的物的执行，当事人、案外人对裁定不服的救济途径有两条，一是当事人及案外人就与裁定无关的事项可以提起诉讼，如果申请执行人在裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼，或者起诉后被人民法院判决驳回其诉讼请求的，或者是案外人起诉后，理由成立的，人民法院根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判的。在这几种情况，人民法院就应该依法裁定解除原已采取的执行措施，即对该执行标的不能在该案中再采取执行措施，否则人民法院将继续执行该标的物。二是当事人及案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审，如果经再审撤销原判决、裁定的仍应裁定解除原已采取的执行措施，不能对该标的物再采取执行措施，如果是维持原判决、裁定的，则应裁定恢复对该的执行标的的执行。2、关于原裁定是否撤销的问题，就该裁定是否撤销，要依当事人的请求而定，依民诉法第二百零四条的规定，当事人、案外人如认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，不属于本次执行裁判所审查的范围。