商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，其决定了房屋占有转移和风险转移。近年来，随着公民法律意识的提高，衡阳两级法院审理的商品房销售合同纠纷案件中，购房者要求开发商承担逾期交房违约责任的案件以每年5%的比例增加，住房问题事关民生，应予以高度重视。

一、此类案件的特点是：

1、人数众多、矛盾突出

商品房开发一般以住宅小区为单位，一旦发生建筑方工期延误，开发商手续不健全等情况，将导致整个小区的房屋逾期交付，并涉及上百户购房者。而个别购房者与开发商之间的纠纷极易被煽动成为购房者群体与开发商之间的对抗，双方之间对立情绪较为严重，矛盾难以化解。由于购房者的利益诉求一致，故基本上是以群体诉讼的形式向法院起诉。即使少数购房者起诉，其个案背后也有一个群体在关注处理结果。

2、金额较大、协调困难

住房问题关系着老百姓的切身利益，逾期交房虽然从个案角度计算的违约金不高，但进入群体诉讼后，上百件案件累计的标的将十分巨大。在当前情况下，由于全球经济普遍不景气、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响，开发商可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付，从维护社会稳定和促进经济发展的大局出发，人民法院如简单地一判了之可能严重影响到企业的生存。同时，由于购房者为人数众多的普通百姓，且往往法律知识相对欠缺，他们重实体而忽视对程序的要求，使案件调处的难度增加，更为矛盾激化埋下隐患。

二、引发此类案件的主要原因：

1、开发商手续不健全、资金不到位。

由于行政机关对房地产开发商缺乏有效监管和约束，对开发商的资质审查、证件办理过程把关不严，部分开发商为了抢“进度”，在资金尚未完全到位的情况下，便将商品房开发项目仓促“上马”，后又因为办证、验收或资金链断裂等问题导致工期延误。

2、房屋质量不合格，不符合交付条件。

部分商品房相关资料不完善，开发手续不完备，水电、路面等基础设施没有完工，房屋不符合验收条件或验收不合格，根本不具备交付条件。

3、雨季、政府要求等不可抗力。

由于技术原因，因雨季、水灾等自然灾害导致工期延误，同时行政部门基于公益目的，对于开发过程中相关事项作出特别要求，也是导致工期延长的原因。

三、逾期交房违约责任的确定。

1、《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，《商品房销售合同示范本》对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：1、逾期（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的（约定万分之二至四）的违约金，合同继续履行；2、逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金（约定万分之二至四）。此约定的违约金均要远远高于银行贷款利息或同地段房屋租金。我市两级法院受理的案件中，购房者的诉求集中体现在要求开发商交付房屋并按合同约定承担逾期交房违约金。因此，对逾期交房，开发商需要履行交付房屋的义务并承担违约金。

2、逾期违约金的确定。

我市部分基层法院在审理时认为，在《商品房销售合同》被认定有效的前提下，应适用合同法规定的当事人意思自治原则，并依据《商品房销售合同》约定的计算方式确定违约金，对于购房者提出按合同约定计算违约金的诉求，应当予以支持。我们认为，合同法的立法本意是鼓励诚实守信，从“契约自由”与尊重当事人意愿出发，按合同约定计算违约金的处理原则并无不当，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，商品房销售合同违约金应以补偿性为基础，以惩罚性为补充，我国法律对违约金的数额进行了一定的限制。如开发商并无恶意，在逾期交房时间持续较长的情况下，按合同约定计算违约金可能使双方利益失衡，有违公平。因此，如购房者不能证明逾期交房给其造成的具体损失数额（包括实际损失与可期待利益），则可以银行同期贷款利息或同地段房屋租赁价格作为购房者的损失依据，并在此基础上增加30%进行调整。同时，从公平角度出发，购房者如能证明约定的违约金低于违约造成的损失，同样可以请求增加。

另外，合同法的立法本意是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，不适用上述规定，违约金也不能进行调整。