本月13日，衡阳中院审结一起因房屋买卖合同无法履行所引发的民事案件。

法院查明，2009年11月7日，陈启学、陈宏伟经协商达成房屋买卖口头协议，陈宏伟向陈启学出具了书面证明，以证实其将衡南县云集镇新县城黄金路16号地B栋206房（实际房号为204房）出售给陈启学，包括房款、房屋过户费、水电费共计105 800元，并承诺交付陈启学该房屋产权证复印件。陈宏伟还告知陈启学，已将该房屋抵押贷款，承诺一段时间后偿还借款取回房产证办理过户手续。2009年11月20日，陈宏伟与信用社签订借款及抵押合同，以讼争房屋等为借款350 000元提供抵押担保。截止2010年10月12日，陈启学分六次向陈宏伟支付85 000元，但陈宏伟至今未交付陈启学房屋产权证复印件。之后，陈启学以未能办理房屋所有权过户为由不愿付清剩余房款，双方因此发生纠纷，陈启学遂向衡南县人民法院提起诉讼，请求：判决解除双方达成的房屋买卖合同；判决陈宏伟返还85 000元购房款，并赔偿经济损失130 000元。在诉讼过程中，经法院委托，鉴定机构对讼争房屋价值进行鉴定，认定讼争房屋价值为214 184元。

衡南县人民法院经审理，判决解除陈启学与陈宏伟的房屋买卖合同，陈宏伟返还陈启学购房款85 000元，并按银行同期贷款利率赔偿85 000元的资金占用损失13 812元。陈启学不服，向衡阳中院提起上诉。

衡阳中院经审理认为，陈启学、陈宏伟经协商后达成的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格履行约定的义务。虽然双方当事人对于付清购房款、办理房屋产权的先后顺序没有约定，但陈启学已支付了80%以上的购房款，而陈宏伟既未交付房屋产权证复印件也未将房屋解除抵押担保，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，陈启学可行使“同时履行抗辩权”，即在陈宏伟没有解除房屋抵押并为陈启学办理房屋产权过户的情况下拒绝付款。同时，在合同履行过程中，陈宏伟将房屋的房号写错，又没有提供房屋的产权证复印件，其行为既影响了房屋的实际交付又违反了合同约定，且其至今也没有解除房屋的抵押担保，造成房屋买卖合同的目的无法实现，导致合同解除，故陈宏伟的行为已违反了合同约定，应承担违约责任。

由于近年来衡南县云集镇房地产市场发展较快，讼争房屋的价格已大幅上涨，陈宏伟的违约行为导致合同解除后，陈启学欲以当时约定的价格购买现有类似地段相同面积的房屋已不能实现，故仅仅计算交纳购房款的利息不足以弥补陈启学的损失，其经济损失应根据司法鉴定意见计算房屋的上涨价格后按照其已交纳购房款的比例进行计算，即87 076元[（214 184元-105 800元）×（85 000元÷105 800元）]。据此，衡阳中院维持原审解除双方房屋买卖合同、返还购房款85 000元的处理结果，并改判陈宏伟赔偿陈启学87 076元。

法官提示：由于商品房价格连年大幅上涨，导致房屋在签订买卖合同与现在之间的价格相差悬殊，售房人心态失衡，受利益驱动，不愿意按原合同履行义务，造成合同目的无法实现，导致合同解除等后果，购房者因此受到经济损失。在此类纠纷审理中，需重点保护善意购房者的合法利益，加大对严重损害社会公序良俗和诚实信用原则行为的制裁力度。在认定合同有效的情况下，应以现行房价为标准，计算购房者的可期待利益损失。