【摘要】对房屋登记案件的正确处理是维护我国正常的房地产秩序，保障房屋所有人的合法权益，维护法制统一性和权威性的需要。审判实践中，法官对登记案件应合理确定起诉期限，对登记行为应从认定事实，适用法律、办证程序方面进行全面审查，对民行交叉问题应贯彻先行后民的原则。

　　【关键词】房屋登记　 正确处理　 法制统一

　　房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，具体是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。从广义上来讲，我国房屋登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。从狭义上来讲，房屋登记仅指房屋所有权登记。随着社会的进步、经济的快速发展，房地产方面的交易会越趋频繁，房屋登记案件也会日益增多，而我国房屋登记的现状为登记机构五花八门，登记程序繁琐复杂，登记行为穿行于民事与行政之间，法学界对登记行为的认定处理不一，给审理案件带来了一定的难度。这就要求我们的审判法官具备敏锐、清晰的办案思路，做到化繁为简，化难为易，透过现象看到本质，从而为正确的审判打下坚实的基础。从一些法院审理的房屋登记案件来看，维护正常的房地产秩序，保障房屋权利人的合法权益，其任务仍很艰巨，需要进行深入的研究和探讨。笔者系从事行政审判的法官，现就与房屋登记案件有关的几个问题谈谈自己的看法，供大家在审判时予以参考。

　　一、法官应合理确定房屋登记案件的起诉期限

　　根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第六项规定：受诉法院对超过起诉期限的起诉应当裁定不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。可见房屋登记行政案件原告的起诉是否超过起诉期限直接影响案件的定性。对该问题审判实践中目前存在三种不同观点：一种观点认为，起诉期限为三个月。其理由为根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。第二种观点认为，起诉期限为二十年。其理由为根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼，人民法院不予受理。由于房屋为不动产，故应适用二十年的起诉期限。第三种观点认为，起诉期限为二年。其理由为根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。由于法官对相关起诉期限的法律条款认识、理解的不同，导致同一种情况适应了不同的法律条款，在一定程度上影响了司法裁判的统一性和权威性，笔者就此情况作如下分析：第二种观点起诉期限为二十年是一个绝对期限，为法律规定的最长保护期限，其起算点应从具体行政行为作出之日起计算，其具体的起诉期限应从原告知道或者应当知道房屋登记的具体行政行为内容之日起计算。第一种观点和第三种观点均不得超过二十年的最长保护期限。第一种观点三个月适用于行政机关对公民、法人或者其他组织作出房屋登记的具体行政行为时，告知了其救济途径、救济期限的情形。第三种观点起诉期限为二年适用于行政机关作出房屋登记的具体行政行为时未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限，起诉期限从公民、法人、或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算。其中的知道或者应当知道，应理解为一种自认和推定，除非被告已提供证据能够充分证明原告实际知道诉权或者起诉期限和具体行政行为内容外，一般应以原告的自认或者人民法院的推定来认定，且从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

　　 二、法官对房屋登记行为应如何正确审查

　　 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条的规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。房屋登记案件主要审查房屋登记的具体行政行为是否合法，目前审查房屋登记方面的法律依据主要有《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等等。这些法律法规对房屋登记原则和申请、受理、审核登记发证程序虽有详细的规定，但规定参次不一，无统一的房屋登记原则和程序审查标准，审判实践中审理法官也缺乏可操作性，不利于案件的正确处理。笔者认为，要做到对房屋登记行为的正确审查应从以下几个方面入手：（一）从认定事实方面进行审查。我们法官处理案件的原则是以事实为根据，以法律为准绳。可见，对不同的事实有不同的处理结果。现实生活中，房屋登记案件的事实往往不象我们想象的那么简单，从表面上来看，申请人申请的程序并无瑕疵，也很合理，但只要仔细审查，并作详细的分析研究，就能抽丝剥茧、去伪存真，还原事实的真相，使真正的房屋权利人的合法权益免受损失。具体的审查首先应审查产权来源是否合法。其审查的步骤如下：（1）审查房屋申请的权利人是否为其本人，是否向登记机构提供有效的身份证件；（2）申请时申请人是否提交了土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件；（3）产权来源是否清楚，有无套用其他资料办理及权属无争议的相关证明文件；（4）权利人的房屋所有权主体与土地使用权主体是否一致；（5）有无违反其他法律规定应不予登记的情形。其实，对房屋产权来源是否合法主要在于房屋登记机构的审查，目前房屋登记机构的审查存在二种学说，一种为形式审查学说，一种为实质审查学说。形式审查学说强调仅对申请人提供的材料作形式上的审查，而不对材料的真伪予以核实。实质审查学说即强调对申请人的材料作形式上的审查，亦对该材料的真实性予以核实。两种学说有利有弊。从提高房屋登记机构的效率来讲，首选形式审查说，但形式审查由于仅对申请人提供的材料从表面上审查是否符合要素规定的要求，而没有作进一步的调查核实，就会增加权属纠纷的风险。从保证房屋登记发证的准确性出发首选实质审查说，但实质审查说即要对申请的材料从形式上看是否符合相关规定，亦要对材料内容作进一步的核实，势必增加登记机构的工作难度，且申请方亦不能及时拿到产权文书，对申请方和登记机构均有一定的影响。实质审查说尽管手续要繁琐些，但可以大大减少权属纠纷的风险。笔者认为，房屋登记机构应对申请人提供的材料作全面的审查，看提供的材料是否与申请的权属有关，依据是否充分，有无内容相互矛盾，材料之间能否相互印证，是否符合证据规则的要求，是否符合法律规定的要件内容，并对申请人提供材料存在的疑点予以核实。这也就充分说明了我国现行房屋登记的审查原则是以形式审查为主，实质审查为辅的原则，如房屋登记机构能依照前述要求审查并尽到合理审慎的注意义务，就能杜绝产权来源不明的漏洞，否则可能导致产权来源事实不清，依据不足，并承担败诉的风险。（二）从适用法律方面进行审查。应仔细审查房屋登记发证适用了哪些法律、法规，按当时的要求该法律、法规是否予以废止，适用法律法规的条、款、目是否正确、是否适用了不该适用的法律、法规及其他适用法律错误的情形。（三）从办证是否违反法定程序进行审查，法院要审查房屋登记机构办证是否遵循了法律法规规定的先后顺序及相关的审批程序，承办人审批人是否为同一人，有无签名，有无滥用职权等其他违反法定程序的情形。总之，法院审查房屋登记行为既要从认定事实上，又要从适用法律、办证程序上作全面审查，看其是否符合相关法律规定，然后根据审查的事实出不同的判决。

　　　三、房屋登记行政案件中民事与行政交叉的处理

　　　当事人就房屋登记纠纷的诉讼即可能提起行政诉讼也可能提起民事诉讼，由于法律规定对两类诉讼交叉的分工并非十分明确，法官也无法准确确定，当两类诉讼交叉在一起后，是先行后民，还是先民后行，我国现行法律及司法解释均未有明确的规定。笔者现就现实生活中的一个案例来阐述自己的看法。如乙向县农业银行贷款签订了借款合同，并约定了限期，甲为该笔贷款提供担保并在县房地局办理了抵押登记手续。限期过后，乙未及时还款，县农业银行遂向县法院申请实现担保物权，县法院受理后裁定拍卖甲的担保财产，县农业银行并依据该裁定向县法院申请执行，在执行中，甲提出异议，认为县房地局办理的抵押登记确有错误，并向县法院提起行政诉讼要求撤销抵押登记。法院能否受理甲的起诉呢？一种意见认为，法院应该受理，县农业银行实现担保物权系民事纠纷，其并不影响甲的行政诉讼。另一种意见认为，法院不应该受理，县法院裁定拍卖甲的担保财产是在认定抵押登记合法的基础上作出的，县法院已就该事实作出处理，甲不能再行提起诉讼。笔者同意第二种意见，其理由为本案例中包含有二种法律关系，一种系房屋抵押合同的效力问题为民事法律关系所调整，另一种为房屋抵押登记是否应撤销的问题为行政法律关系所调整。该二种法律关系已交叉在一起，现甲要求起诉如何处理成为困扰审判法官的一个难题，现实中各地法院对类似案件均有不同的处理方法，严重损害了司法裁判的权威性。笔者认为，我们在审理此案件时还是应贯彻先行后民的原则。本案中，法院认定抵押登记合法有效并据此作出裁定拍卖甲的担保财产，该裁定系生效的裁定，对县农业银行、甲、乙均有拘束力，法院如再受理甲的行政诉讼必定在抵押登记是否合法的认定上前后矛盾，不符合审判的精神，甲只能通过审判监督程序对原裁定进行再审，撤销原裁定后再行提起行政诉讼。对本案例的处理方法实际上也是先行后民原则的体现。

　　　四、结语

　　　对房屋登记案件要探讨的问题还很多，笔者不再一一列举，我国为了弥补房屋登记方面的缺陷，已在广东等地率先推行不动产统一登记制度，这是中央关注民生的一项重大举措，亦为我们法官办理房屋登记案件照亮了一盏明灯。但遗憾的是对房屋登记案件中困扰审理法官的民行交叉问题至今最高人民法院也未出台相应的司法解释，希望中央及最高人民法院从维护正常的房地产秩序，保障房屋权利人的合法权益出发，进一步加大司法改革举措力度，避免各地法院出现审判不一的尴尬局面，维护司法的统一性和权威性。