近年来，物业服务企业与业主之间的摩擦不断，随之而来的物业服务合同纠纷呈逐年上涨的趋势。通过诉讼程序催缴物业服务费也成了物业服务企业的常用维权手段，而作为被告的业主一般都会依据自己的实际情况提出各种抗辩理由，以达到不交或者少交物业服务费的目的。笔者对实务审判中业主常见的七大抗辩理由逐一分析，以助于各方当事人合法理性维权，促进物业服务合同纠纷的有效解决。

　　抗辩理由之一：物业服务质量不到位

　　据统计，在物业服务企业起诉业主缴纳物业管理费案件中，约80%的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。

　　根据《物业管理条例》第二条 “本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

　　依据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，举证证明物业服务质量不到位的责任一般由业主承担。如果确有证据证明物业服务企业的服务质量存在不到位的事实，法院会依据服务质量存在问题的程度对物业费作出相应的核减。但在实务审判中，业主能够提供完整的证据以证实物业服务质量不到位的案件寥寥无几，大多数案件中的业主由于取证困难或自身法律意识淡薄导致举证不能，最终败诉。

　　抗辩理由之二：开发商交付的房屋存在质量问题

　　在前期物业服务期间，为业主提供服务的物业服务企业是由开发商选聘的。由于提供前期物业服务的企业与开发商存在各种利益关联，很多物业服务企业是开发商的子公司或关联企业。当开发商交付的房屋存在质量问题，业主很难与其抗衡，往往会以拒绝交纳物业管理费作为抗争的手段。

　　从法律关系来看，房屋买卖合同和物业服务合同分别属于两个不同的法律关系。根据合同的相对性原则，当房屋出现渗漏、开裂等质量问题时，业主应依据房屋买卖合同向开发商主张权利，要求开发商进行维修或赔偿或解除合同。而物业服务企业并非房屋买卖合同的相对方，其要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同。因而，业主如果以开发商交付的房屋存在质量问题作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

　　抗辩理由之三：非前期物业服务合同当事人

　　前期物业服务合同具有特殊性，是由商品房建设单位与提供物业服务的企业所签订的。因而，很多业主以自己不是物业服务合同当事人为由拒交物业服务费。

　　《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。所以，业主以自己不是前期物业服务合同当事人作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

　　抗辩理由之四：未享受相关物业服务

　　部分业主购买了物业但未在该小区居住生活，所购房屋处于空置状态，当物业服务公司要求其支付物业服务费用时，这些业主便以未享受相关物业服务为由拒交物业服务费。

　　依据《物业管理条例》的规定，物业服务企业负责对小区内的共有设施和相关设备进行维护、保养和修理，对小区绿地、道路等进行卫生保洁，对小区内的交通状况以及生活安全进行管理和防范，同时积极配合有关部门做好小区内的公共秩序维护及相关知识的宣传普及工作。因而，物业服务企业提供的服务是针对建筑物共有部分，具有综合性、公益性，无论业主是否在小区内居住，物业服务公司都已经履行了其义务。所以，业主以未享受相关物业服务作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

　　抗辩理由之五：未尽到安全保障义务造成业主财产损失

　　业主停放的车辆被盗、家中财产失窃等现象在我国小区中时常发生，业主便会以物业服务企业未尽到安全保障义务而拒交物业费。

　　依据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，业主应对物业服务企业未尽到安全保障义务的事实进行举证。这些事实主要主要包括物业服务公司是否安排保安对小区进行连续巡逻、是否安置必要的小区周边监视装置、是否实行门卫登记制度、对于进出小区的人员和车辆进行必要的登记、询问等。如果业主确有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务造成其财产损失，法院依法予以核减或免除。

　　抗辩理由之六：开发商未交付房屋

　　业主虽然购买了商品房，但由于各种原因，开发商一直未将所购房屋交付于业主。当物业服务企业起诉业主缴纳物业费时，业主往往以开发商未交付房屋为由拒交物业费。

　　《物业管理条例》第四十二条规定： “已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。按照正常程序建设单位尚未出售或尚未通知业主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未达到交付使用条件等情况下，使买受人(非自身原因所致)并未购买或未收房而并未享受物业服务，故在此前的物业服务费用由建设单位承担。据此，业主以开发商未交付房屋作为拒交物业服务费的抗辩理由一般会获得法院的支持。

　　抗辩理由之七：超过诉讼时效

　　诉讼时效的抗辩也是物业服务企业起诉业主缴纳物业费纠纷案中业主经常提出的抗辩理由。部分业主拖欠物业费多年，物业服务企业在各种催讨方法无效后，才将业主诉至法院，业主往往会以物业服务企业要求支付物业费的请求已超过诉讼时效为由拒交物业费。

　　在实务审判中，物业服务企业会提交自己催缴物业费的证据，如物业费催缴通知书等各种催缴证明，以证明存在诉讼时效中断的情形，其要求业主支付物业费的请求没有超过诉讼时效。如果物业服务企业未能提供诉讼时效中断的证据，鉴于物业服务的连续性，法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算两年期间的物业服务费。